Stairway
Direkt zum Seiteninhalt

Feurige Weihnachten


Brennt ein Weihnachtsbaum ab, muss der Wohngebäudeversicherer zahlen, auch wenn der Baum aufgrund längerer Standzeit und Heizung am Standort trockener war als ein frisch geschlagener Baum. Darauf weist jetzt Haus & Grund unter Berufung auf ein Urteil des LG Oldenburg vom 08.07.2011 (13 O 3296/10) hin.  Entscheidend war, dass der Baum unter ständiger Aufsicht einer erwachsenen Person gestanden hat. Auch wenn der Hauseigentümer nach dem Anzünden der Baumkerzen den Baum nicht durchgängig beobachtet habe, so war doch Sorge dafür getragen, dass der Baum durch eine im Wohnzimmer ständig anwesende erwachsene Person beaufsichtigt wurde. Damit konnte der Versicherer grobe Fahrlässigkeit bei der Herbeiführung des Versicherungsfalls nicht einwenden und seine Leistung nicht verweigern, auch wenn sich neben dem Baum im Wohnzimmer weder ein Löscheimer noch Löschdecken befunden haben. Grobe Fahrlässigkeit sahen die Oldenburger Landrichter auch nicht darin, dass der Hauseigentümer den brennenden Baum nach draußen ziehen wollte, dazu die Terrassentür öffnete und damit die Brandentwicklung noch deutlich beschleunigt wurde. Schließlich konnte der Versicherer keinen Fahrlässigkeitsvorwurf daraus ableiten, dass die Kerzen etwa nicht ordnungsgemäß bzw. auf sorglose Weise in die dafür vorgesehenen Halterungen eingesteckt wurden. Ein derartiger Nachweis ließ sich nicht führen.

Auf den Hund gekommen


Vermieter müssen die Haltung eines Hundes in der Mietwohnung nicht grundsätzlich gestatten. Mietvertragliche Klauseln, die die zulässige Haltung von Hunden an die vorher eingeholte Zustimmung des Vermieters knüpfen, sind weiterhin zulässig. Dies erklärt Haus & Grund Königslutter / Velpke e.V anlässlich eines neuen Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20. März 2013 (Az. VIII ZR 168/12). In diesem Urteil hatte der BGH eine Klausel in einem Mietvertrag für unzulässig erklärt, die generell und ohne Ausnahme das Halten von Hunden und Katzen verbietet. Der BGH moniert das einschränkungslose und grundsätzliche Verbot der Hundehaltung. Eine wirksame Klausel muss seiner Auffassung nach ermöglichen, dass im Einzelfall zwischen den Interessen des Mieters an der Hundehaltung und den etwa gegenläufigen Interessen des Vermieters und der übrigen Hausgemeinschaft abgewogen werden kann. Grundsätzlich aber bleibt es dabei, dass die Hundehaltung nur zulässig ist, wenn der Vermieter vorher zustimmt. Hierbei steht ihm grundsätzlich ein Ermessen zur Verfügung, die Hundehaltung auszuschließen. Nur in eng gelagerten Ausnahmefällen kann der Mieter ausnahmsweise einen Zustimmungsanspruch gegen den Vermieter haben. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Hund im Rahmen einer sozialthera-peutischen Maßnahme auch auf ärztlichen Rat hin für den Mieter wichtig ist. Gibt es aber zum Beispiel einen Tierallergiker im Haus als Nachbarn, so ist das sicherlich für den Vermieter ein wichtiger Grund, die Hundehaltung zu versagen. Unberührt bleibt durch die neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs auch sein Recht, im Falle von Unzuträglichkeiten und Beschwerden gegen einen im Haus gehaltenen Hund die Erlaubnis zu widerrufen.


Rauchmelderkosten umlegbar


Anlässlich der Einführung der Rauchmelderpflicht in Niedersachsen macht Haus & Grund darauf aufmerksam, dass sowohl die Kosten für die Anschaffung eines Rauchmelders als auch anfallende Wartungskosten auf den Mieter umlegbar sind. Anschaffungskosten können als Modernisierungskosten umgelegt werden. Eine andere Frage ist es, ob man aus Marketingründen und zur Kundenbindung als Vermieter diese Kosten selbst trägt, anstatt sie dem Mieter weiter zu belasten. In jedem Fall sind die anfallenden Wartungskosten Betriebskosten. Sie können auf den Mieter umgelegt werden, soweit sie beim Vermieter entstehen.
Zum 1. November 2012 ist in Niedersachsen für den Neubau die Rauchmelderpflicht eingeführt worden. Für bereits fertiggestellte Immobilien gilt eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2015. Auszustatten sind Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, soweit sie im Brandfalle als Rettungswege dienen. Dabei hat der Eigentümer die Rauchmelder anzuschaffen und installieren zu lassen. Dem Wohnungsnutzer, also zum Beispiel dem Mieter, ist es dagegen aufgegeben, für die Wartung der Rauchmelder während des Betriebs zu sorgen und für die entstehenden Kosten aufzukommen.



„Haftung fürs Schneeschieben begrenzt!“
 
 
Nicht nur die Anwohner müssen im Winter Schnee schippen und Eis beseitigen, sondern auch die Passanten müssen auf verbliebene oder neu entstandene Glättestellen achten. Sie müssen vor allen Dingen geeignetes Schuhwerk tragen, dass dem Wetter angepasst ist. Menschen mit Gangunsicherheiten müssen besonders aufpassen und sollten nicht ohne Gehhilfen (z. B. Stock, Rollator) unterwegs sein. Je nachdem, wie stark der Wintereinbruch zuschlägt (z. B. Blitzeis, heftiges Schneetreiben oder sogar Schneesturm), muss man auch in der Schlechtwetterperiode zu Hause bleiben und eine Besserung der Wetterverhältnisse abwarten.
 
 
Beachten Fußgänger dies nicht, kann sie ein Mitverschulden treffen, wenn sie sich nach einem Sturz verletzen In der Regel wird dann ein Schadensersatz- und Schmerzensgeldanspruch, der ohnehin eine Verletzung der sogenannten „Verkehrssicherungspflicht“ und ein entsprechendes Verschulden des Winterdienstleistenden voraussetzt, gekürzt. In Ausnahmefällen kann der Anspruch sogar in der Höhe „gegen 0 gehen“. Winterdienstpflichtige Hauseigentümer und Mieter sind dann im Ergebnis aus der Haftung raus.
 
 
Es ist auch nicht so, dass in jedem Fall bei Schnee- und Eisbildung „die Platte“ absolut rückstandsfrei geputzt werden muss. Kleine verbleibende Glättestellen, die leicht erkannt und umgangen werden können, sind dem Winterdienstpflichtigen also nicht anzulasten.
 
 
Zum guten Schluss der Hinweis von Haus & Grund:
 
Die Straßenreinigungssatzungen der Gemeinden regeln, in welchen Zeiten wo und wie breit Schnee gefegt und Eisbildungen beseitigt werden müssen. Das gilt häufig auch für die Art der zu verwendenden Streumittel. Streusalze sind in aller Regel verboten; ihr Einsatz muss vorher von der Gemeinde ausdrücklich genehmigt werden.


Eigenbedarf: Andere Umstände


Wer eine Wohnung vermietet, sollte sich darüber im Klaren sein, dass er sie in den nächsten fünf Jahren weder für sich selbst noch zum Beispiel für seine Angehörigen benötigt. Sind derartige Umstände schon im Zeitpunkt der Vermietung greifbar oder gar abzusehen, kann sich der Mieter unter Berufung auf die Voraussehbarkeit dieser Umstände gegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs wehren. Nicht immer aber lässt sich ein solcher zukünftiger eigener Bedarf an der Wohnung für den Vermieter in der Vermietungssituation absehen.

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. März 2013 (Az. VIII ZR 233/12).

Die Vermieterin vermietet die Wohnung. Ihre Tochter teilt ihr danach mit, dass ihr Lebenspartner und sie ein gemeinsames Kind erwarten und deshalb eine größere Wohnung benötigen. Zwei Jahre nach dem Vertragsabschluss kündigt die Vermieterin deshalb die vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs zu Gunsten ihrer Tochter einschließlich der werdenden Familie; dies auch in der freudigen Erwartung, sie werde Großmutter. Zuvor hatte der werdende Vater bei der Besichtigung der Wohnung mit der Mieterin im Vorfeld des Vertragsabschlusses noch erklärt, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, höchstens ein Hausverkauf. Die Mieterin stützt sich nun darauf, und wendet gegen die erklärte Kündigung wegen Eigenbedarfs ein, sie sei rechtsmissbräuchlich.
Der BGH sieht das anders: Aus der Erklärung könne man einen rechtsgeschäftlichen Bindungswillen, nicht Vater zu werden, nicht ableiten. Die Erklärung habe sich auf den damaligen Stand der Lebensplanung bezogen, bei dem die eingetretene Schwangerschaft und die damit verbundene Änderung der Lebensplanung nicht absehbar waren. Deshalb habe die Mieterin nicht darauf vertrauen können, mit Eigenbedarf nie konfrontiert zu werden.

Guter Ton?


Gehört die Ausstattung einer Wohnung mit einem Internetanschluss jetzt tatsächlich zum guten Ton? Diese Frage kann man sich glatt stellen. Denn der Bundesgerichtshof (BGH) erkannte jüngst einem Anschlussnehmer Schadensersatz für den Ausfall seines Internetanschlusses zu (Urteil vom 24. Januar 2013 - III ZR 98/12). Da könnte so mancher Mieter auf die Idee kommen, von seinem Vermieter in jedem Fall die Versorgung seiner Wohnung mit Internet zu verlangen und sich andernfalls Schadensersatz vorzubehalten. Dies aber wäre barer Unsinn, erklärt Haus & Grund: Der Mieter hat nur Anspruch darauf, dass der Vermieter die vermieteten Räume in dem Zustand erhält, in dem sie nach den Vorgaben des Mietvertrags sein müssen. Sieht aber der Mietvertrag keinen Internetanschluss vor, so hat ein Mieter auch keinen Anspruch darauf. Genauso wenig kann er seinen Vermieter dazu verpflichten, es zu dulden, dass er seinen Internetanschluss selbst herstellt. Auch wenn die Nutzung des Internets in den vergangenen Jahren ständig weiter um sich griff und jetzt gerade bei der jüngeren Generation geradezu grassiert, entspricht eine Wohnung ohne Internetzugang immer noch den Erfordernissen zeitgemäßen Wohnens. Eine andere Frage ist aber, ob man als Vermieter die Versorgung mit Internet als Maßnahme der Kundenpflege anbietet. Ein kleiner eigener Vorteil winkt dann zusätzlich: Will ein Mieter eine Satellitenschüssel montieren, kann er aber auch über Internet fernsehen, so kann man als Vermieter dieses Verlangen mit dem Hinweis auf die Empfangsmöglichkeit des Internetfernsehens ablehnen. Ob der Mieter über einen eigenen Computer verfügt, bleibt dabei ohne Belang.

Zurück zum Seiteninhalt